Érdekes, tanácsot kérő olvasói levelet kaptunk. A benne leírt eset a blogra kívánkozik.
A tények röviden: Adott egy társasház, ahol tetőt akarnak felújítani. Ezt csak négy lépcsőben, szakaszolva lehet megoldani.
A közös képviselő összehívja a közgyűlést, semmilyen szakértői vélemény nincs a tető állapotáról és arról, hogy milyen munkákat szükséges elvégezni, de van rögvest három árajánlat 3, 5 és 7 milliós összegekre, teljesen más négyzetméter területekre - az egyik ráadásul füzetlapra, kézzel írva.
A három vállalkozó közül egy egyéni vállalkozó és ÁFA mentes, a másik még egy éve sem alakult cég, a harmadik több éve működő cég . Egyik sem rendelkezik semmilyen referenciával.
A közös képviselő faanyagvédelmi vizsgálatra szintén benyújtott három árajánlatot, melyek nagyon eltérőek.
A közös képviselő szerint a fenti dokumentáció alapján meg lehet szavazni a tető felújítást. Szerencséjükre a tulajdonosok nem szavaztak, de kérték szakértők bevonását, árazatlan költségvetés elkészítését, és műszaki ellenőr alkalmazását is.
A közös képviselő kézzel-lábbal tiltakozik a műszaki ellenőr ellen, érvei: „felesleges pénzkidobás, a vállalkozók tudják, hogy mit csinálnak”. Eddig a levél.
Nézzük, hogy mi a tetőfelújítás – vagy más felújítási munka – előkészítésének a törvényes módja és hogy a műszaki ellenőr miért védi a társasház tulajdonosait és a közös képviselőt is:
- Műszaki szakértővel felméretjük a területet, megállapíttatjuk a szakaszolást, az elvégzendő munkákat, bevonva a statikust és faanyagvédelmi szakértőt is.
- Megbízunk egy független műszaki ellenőrt, vagy statikust, hogy készítse el a költségvetés kiírást, és segítsen a beérkező ajánlatok elbírálásában. Az árazatlan költségvetés az anyagok minőségének és mennyiségének a kiírását is kell, hogy tartalmazza.
- A társasház az számvizsgáló bizottság és a műszaki ellenőr előterjesztése alapján választ a beérkező ajánlatok közül.
- Műszaki ellenőr átadja a munkaterületet és megnyitja az építési naplót, amelyet rendszeresen, végig az egész munka alatt vezet.
- A munkát figyelemmel kíséri, megbizonyosodik a beépített anyagok minőségéről, ellenőrzi a minőség tanúsítványokat, hogy azok abban a mennyiségben és szakszerűen kerültek beépítésre, ahogy a költségvetésben illetve az árajánlatban szerepeltek.
- Megbizonyosodik arról, hogy a munka a megfelelő technológiával, jó minőségben, aszerint folyik, ahogy az a költségvetésben és az árajánlatban szerepel.
- Munka végeztével a közös képviselő és műszaki ellenőr együtt átveszi a munkát, hibák esetén kiírják a javítást, és elvégeztetik, majd azt átveszik.
- Műszaki ellenőr lezárja az építési naplót.
FRISSITÉS: Mint arra Petra033 hozásszólásában felhivta a figyelmet - köszönet érte -, fontos, hogy független műszaki ellenőrt alkalmazzunk.
A műszaki ellenőr díja általában a munka bekerülési összegének 3 százaléka, de ez megegyezés kérdése is lehet.
Ennél a háznál egy nagyjából 200- és 300 ezer forint közé tehető összeg, ami egy ekkora beruházásnál nem jelent túlzott terhet. Hogy miért? Nos, ez kiderül, ha áttekintjük, hogy mi az előnye ha műszaki ellenőrt alkalmazunk?
- Műszaki szakember vezeti le a munkát.
- Vezeti az építési naplót, mely vita, vagy per esetén kulcsfontosságú, szó szerint perdöntő lehet.
- Vállalja a teljes felelősséget a kivitelezéssel kapcsolatban.
- A munkája biztosítékot jelent a társasház tulajdonosai számára.
- A munkája biztosítékot jelent a közös képviselő számára, hiszen ezáltal lekerül a felelősség azokat a műszaki kérdéseket illetően a válláról, amihez nagy valószínűséggel ő amúgy sem ért, tehát el sem tudná látni ezt a feladatot.
Hogy ezek után miért nem akar műszaki ellenőrt alkalmazni a közös képviselő, arra két okot látunk.
Az első, hogy valószínűleg egyáltalán nem ért ahhoz, amit csinál. A feladat előkészítése is erre enged következtetni, hiszen az összehívott közgyűlésen nem sikerült előre lépni, a tulajdonosok – nagyon bölcsen, tesszük hozzá – nem szavazták meg a munka elvégzését, tehát már csak a közgyűlési meghívók fénymásolása is kidobott pénz volt.
A második? Nos, mindenkinek a saját fantáziájára bízzuk a választ!
Konkluzió:
Semmiképpen sem szabad műszaki ellenőr nélkül elkezdeni olvasónk levelében szereplő tetőfelújításhoz hasonló nagyságú javítási, vagy felújítási építési munkát - nyilvánvalóan nem pár törött vagy lecsúszott cserép cseréjéről van szó.
A közös képviselő tiltakozása a műszaki ellenőr alkalmazása ellen azért is érthetetlen, mert az egyaránt szolgálja a tulajdonosok, és a közös képviselő érdekeit is.
Ha mi lennénk tulajdonosok a házban, biztosan elgondolkodnánk egy hozzáértő és felelős, új közös képviselet megválasztásán.
Halóka Csaba
Társasházi szakértő
+36 20 219 3122
