Történt a minap, hogy az egyik általunk kezelt házzal pályázatot nyújtunk be a társasház felújítására a Fővárosi Önkormányzathoz, és ehhez közgyűlési határozat szükséges, tehát -  összehívtuk a közgyűlést.

A felújítás összköltsége 8 milliós nagyságrendű, ennek felére, vagyis 4 millió forintra pályázunk.

Közgyűlésen megjelent tulajdonosok: 2 fő valamint az önkormányzat alkalmazottja, a házban lévő önkormányzati tulajdonok képviseletében.

Megjelent tulajdonosok és a meghatalmazások által képviselve 21 % tulajdoni hányad.

Ha a tulajdonosokat már az sem érdekli, hogy egy felújítás költségeinek felére pályázhatnánk, tehát „pénz állna a házhoz”, akkor mi az amiért megmozdulnak a saját érdekükben.

Önöknél is ez a helyzet? Önöknél is kevés a közgyűlésen megjelent tulajdonosok száma?

                                                              A fotó csak illusztráció

A média  a napokban foglalkozott egy budapesti ház történetével, ahol is a társasházat kizárták a gázszolgáltatásból. Fagyoskodnak, nem tudják az összes lakót rávenni, hogy a Gáz MEO idejére minden lakó elzárja otthonában a gázcsapot.

Mi a megoldás? Miért kell télen gázcsöveket cserélni? Mi az a tömörtelen gázvezeték?

Sajnos, több éve visszatérő probléma a társasházaknál, a gáz alap és felszálló vezetékek állapota. A vezetékek állapotának rendszeres ellenőrzése kötelező, méretlen közös 10 évente, a saját tulajdonú vezetékrész vizsgálata 5 évente kötelező, de ezt a házak és a tulajdonosok sem végeztetik el. Azt is hozzá kell tennem, hogy jobb a helyzet mint 10-12 éve. Akkoriban rendszeres volt, hogy a házak gáz alap és felszálló vezeték felülvizsgálatát tartalmazó jegyzőkönyvben leírtak ellenére sem foglalkozott a közgyűlés a felújítási munkával. Nem csoda, hogy egyik pillanatról a másikra zártak ki épületeket a gázszolgáltatásból.

Jobb esetben a kizárás nyáron történt meg de mai napig is decemberben is minden gondolkodás nélkül megszüntetik a gázszolgáltatást. Tudomásul kell venni, hogy ez nem játék! Egy pár mondatban segítenék ha hogy elkerüljék a kellemetlen fagyoskodást.

A kötelező felülvizsgálatot minden körülmények között el kell végeztetni, ez nem lehet anyagi kérdés.

A lakók életükkel játszanak!

A felülvizsgálati jegyzőkönyv alapján kérjenek be ajánlatokat a munka elvégzésére. (személyes vélemény, hogy lehetőség szerint a cserét válasszák, mert így újabb 30-40 évre megoldják a problémát)

Megbízható, leinformálható és főleg nem felszámolás alatt álló céget válasszanak a munka elvégzésére.

Minden esetben alkalmazzanak műszaki ellenőrt.

A munka végén a Gáz MEO nyomás próbával ellenőrzi a vezeték tömörségét, ehhez a próba előtt minden lakásba be kell jutniuk, hogy a gáz készülékeket el tudják zárni.

A gáz visszaadás megszervezésében mindenki kell hogy segítsen, minden lakásba be kell hogy jussanak, csak abban az esetben van lehetőségük hogy a Gázművek újra indíts a gázszolgáltatást.

Mit tehetünk?

1. Lehetőség szerint nyáron végeztessük el a gázvezetékek felülvizsgálatát. Kérjük ezt társasházkezelőnktől.

2. A Gáz MEO elvégzésekor nem tud minden lakó otthon lenni, ezért szomszédainkra kell hagyatkozzunk, vagy kérjük meg ráérő, nyugdíjas családtagjainkat, hogy arra az időre tartózkodjanak lakásunkban.

3. Minden esetben adjuk le elérhetőségeinket a közös képviseleten, hogy elérhetők legyünk.

4. Amennyiben a Gáz MEO nem tud a gáz visszaadás alkalmával valamelyik lakásba bejutni, bátran lehet kérni a hatósági nyitást. (ezek után az érintett tulajdonos, biztos hogy megadja az elérhetőségét a képviselet felé). Ilyenkor az elérhetetlen tulajdonos lakását a Rendőrség jelenlétében nyitják fel lakatossal, az elvégzett munka után a felszerelt új zár kulcsai a Rendőrségen vehetők át. A hatósági nyittatás minden költségét az elérhetetlen lakó fizeti, mivel az egész ház miatta fagyoskodott.

Remélem, tudtam segíteni és elkerülhető hogy a saját vagy ismerősük házában a szolgáltató megszüntesse a gázszolgáltatást.   

Érdekes, tanácsot kérő olvasói levelet kaptunk. A benne leírt eset a blogra kívánkozik.

A tények röviden: Adott egy társasház, ahol tetőt akarnak felújítani. Ezt csak négy lépcsőben, szakaszolva lehet megoldani.

A közös képviselő összehívja a közgyűlést, semmilyen szakértői vélemény nincs a tető állapotáról és arról, hogy milyen munkákat szükséges elvégezni, de van rögvest három árajánlat 3, 5 és 7 milliós összegekre, teljesen más négyzetméter területekre - az egyik ráadásul füzetlapra, kézzel írva.

A három vállalkozó közül egy egyéni vállalkozó és ÁFA mentes, a másik még egy éve sem alakult cég, a harmadik több éve működő cég . Egyik sem rendelkezik semmilyen referenciával.

A közös képviselő faanyagvédelmi vizsgálatra szintén benyújtott három árajánlatot, melyek nagyon eltérőek.

A közös képviselő szerint a fenti dokumentáció alapján meg lehet szavazni a tető felújítást. Szerencséjükre a tulajdonosok nem szavaztak, de kérték szakértők bevonását, árazatlan költségvetés elkészítését, és műszaki ellenőr alkalmazását is.

A közös képviselő kézzel-lábbal tiltakozik a műszaki ellenőr ellen, érvei: „felesleges pénzkidobás, a vállalkozók tudják, hogy mit csinálnak”. Eddig a levél.

Nézzük, hogy mi a tetőfelújítás – vagy más felújítási munka – előkészítésének a törvényes módja és hogy a műszaki ellenőr miért védi a társasház tulajdonosait és a közös képviselőt is:

1. Műszaki szakértővel felméretjük a területet, megállapíttatjuk a szakaszolást, az elvégzendő munkákat, bevonva a statikust és faanyagvédelmi szakértőt is.
2. Megbízunk egy független műszaki ellenőrt, vagy statikust, hogy készítse el a költségvetés kiírást, és segítsen a beérkező ajánlatok elbírálásában. Az árazatlan költségvetés az anyagok minőségének és mennyiségének a kiírását is kell, hogy tartalmazza.
3. A társasház az számvizsgáló bizottság és a műszaki ellenőr előterjesztése alapján választ a beérkező ajánlatok közül.
4. Műszaki ellenőr átadja a munkaterületet és megnyitja az építési naplót, amelyet rendszeresen, végig az egész munka alatt vezet.
5. A munkát figyelemmel kíséri, megbizonyosodik a beépített anyagok minőségéről, ellenőrzi a minőség tanúsítványokat, hogy azok abban a mennyiségben és szakszerűen kerültek beépítésre, ahogy a költségvetésben illetve az árajánlatban szerepeltek.
6. Megbizonyosodik arról, hogy a munka a megfelelő technológiával, jó minőségben, aszerint folyik, ahogy az a költségvetésben és az árajánlatban szerepel.
7. Munka végeztével a közös képviselő és műszaki ellenőr együtt átveszi a munkát, hibák esetén kiírják a javítást, és elvégeztetik, majd azt átveszik.
8. Műszaki ellenőr lezárja az építési naplót.

FRISSITÉS: Mint arra Petra033 hozásszólásában felhivta a figyelmet - köszönet érte -, fontos, hogy független műszaki ellenőrt alkalmazzunk.

A műszaki ellenőr díja általában a munka bekerülési összegének 3 százaléka, de ez megegyezés kérdése is lehet.

Ennél a háznál egy nagyjából 200- és 300 ezer forint közé tehető összeg, ami egy ekkora beruházásnál nem jelent túlzott terhet. Hogy miért? Nos, ez kiderül, ha áttekintjük, hogy mi az előnye ha műszaki ellenőrt alkalmazunk?

• Műszaki szakember vezeti le a munkát.
• Vezeti az építési naplót, mely vita, vagy per esetén kulcsfontosságú, szó szerint perdöntő lehet.
• Vállalja a teljes felelősséget a kivitelezéssel kapcsolatban.
• A munkája biztosítékot jelent a társasház tulajdonosai számára.
• A munkája biztosítékot jelent a közös képviselő számára, hiszen ezáltal lekerül a felelősség azokat a műszaki kérdéseket illetően a válláról, amihez nagy valószínűséggel ő amúgy sem ért, tehát el sem tudná látni ezt a feladatot.

 Hogy ezek után miért nem akar műszaki ellenőrt alkalmazni a közös képviselő, arra két okot látunk.

Az első, hogy valószínűleg egyáltalán nem ért ahhoz, amit csinál. A feladat előkészítése is erre enged következtetni, hiszen az összehívott közgyűlésen nem sikerült előre lépni, a tulajdonosok – nagyon bölcsen, tesszük hozzá – nem szavazták meg a munka elvégzését, tehát már csak a közgyűlési meghívók fénymásolása is kidobott pénz volt.

 A második? Nos, mindenkinek a saját fantáziájára bízzuk a választ!

Konkluzió:
Semmiképpen sem szabad műszaki ellenőr nélkül elkezdeni olvasónk levelében szereplő tetőfelújításhoz hasonló nagyságú javítási, vagy felújítási építési munkát - nyilvánvalóan nem pár törött vagy lecsúszott cserép cseréjéről van szó.

A közös képviselő tiltakozása a műszaki ellenőr alkalmazása ellen azért is érthetetlen, mert az egyaránt szolgálja a tulajdonosok, és a közös képviselő érdekeit is.

Ha mi lennénk tulajdonosok a házban, biztosan elgondolkodnánk egy hozzáértő és felelős, új közös képviselet megválasztásán.

Halóka Csaba

Társasházi szakértő

+36 20 219 3122

A napokban felmerült a kérdés, a média is tárgyalta, hogy mit tehet a Társasház tulajdonosi köre, ha a ház egyik lakásában iroda, vagy Hostel működik?

Azoknak a tulajdonosoknak akik Hostel szolgáltatással foglalkoznak, semmilyen engedélyt nem kell kérniük a társasház lakóközösségétől. A hivatalos állásfoglalás ebben a kérdésben az, hogy a lakásában minden tulajdonos azt csinál amit szeretne, abba nincs joga beleszólni senkinek. (Természetesen ezt bizonyos keretek között kell érteni.)

Gondoljunk bele, ha minden tulajdonosnak aki a lakását nem lakás céljára szeretné használni a közgyűléstől engedélyt kellene kérnie, nem sok iroda működne társasházakban.
A probléma méregfogát, a Szervezeti és Működési Szabályzat és annak mellékletét képező Házirend szakszerű, átgondolt és életszerű megfogalmazásával és elfogadtatásával lehet kihúzni.

Több általam kezelt házban működik Hostel, eleinte sok probléma volt velük, de egy kis odafigyeléssel könnyen lehet kezelni a problémát.

Minden esetben a Hostelként működő lakás tulajdonosával áll a társasház jogviszonyban, a lakásának használói által okozott kárt, neki kell megtérítenie.

Megoldások:
- Az összes tulajdoni hányad kétharmados hozzájárulásával kamera rendszert lehet telepíteni.
- Amennyiben a vendégek kárt okoznak és ez csak akkor derül ki amikor már távoztak, tanukkal a kárt jegyzőkönyvezzük és a tulajdonossal le kell ülni a problémát megbeszélni.
- Az SZMSZ-ben és a Házirendben nem csak a Hostelekre, irodákra hanem az összes tulajdonosra érvényes életszerű, praktikus szabályokat kell rögzíteni. Így az SZMSZ és házirend módosításokat könnyebben lehet elfogadtatni. (Összes tulajdonosi hányad 50 százaléka, plusz 1 fő elfogadásával fogadja be a Földhivatal).
- Amennyiben a Szervezeti és Működési Szabályzat valamint a Házirend átgondolt, nincs más teendőnk mint az betartatni, akár bírósági úton is.

Halóka Csaba
társasházi szakértő

A belvárosban sétálva, még mindig nagyon sok társasházat látok, a homlokzatukon II. világháborús vagy '56-os golyónyomokkal, omladozik a vakolat, rettenetes állapotban van a homlokzat, az erkélyek, a tető, a belső homlokzat az udvar. Jól látható, hogy valaha impozáns épületek voltak, de a régi fényüket már elvesztették.
Mindig felmerül bennem a kérdés, hogy ezek az épületek, hogy kerületek, hogy vannak ma is ilyen siralmas állapotban? Tudom, hogy nincs minden társasháznak lehetősége a folyamatos felújításokra.
Ennek több oka lehet, de a általában, 1-1 tulajdonos makacssága húzódik meg a háttérben. Jól ismerjük az „ameddig én itt lakok, itt semmilyen felújítás nem lesz” vagy a „majd a gyermekein felújíttatják, nekem jó így is” tulajdonosi hozzáállást. Mindenki megérti, de mindenkinek ez az egy élete van és most szeretne jól és szép környezetben élni.
Nagyon sok társasház esetében nincs más megoldás, mint a padlástér eladása és a tetőtér beépítésének a lehetősége, teljes felújításért cserébe. Pályázatokból, saját forrásból már lehetetlen a ház felújítása.
Ebben az esetben ésszerű döntés a tetőtér beépítésének lehetőségét mérlegelni és amennyiben az illetékes hatóságok „zöld” utat adnak az elképzeléshez, és a mechanikai vizsgálatok is pozitívak indulhat a szervezés.
Erre több sikeres példát is tudok, személyes tapasztalatból. Persze, ez hatalmas munka a képviselet részéről és még nagyobb kitartást, türelmet igényel a tulajdonosoktól.

1. A Társasházi törvény értelmében a tulajdonosok 10 %-a kezdeményezheti a közös képviselő leváltását. A 10 % összeszedéséhez az Alapító okirat lesz segítségünkre, ott a pontos tulajdoni hányadok szerepelnek, tudjuk mennyi a 10 %.
2. Ha nincs Alapító okiratunk, akkor az előző évi elszámoló közgyűlés jegyzőkönyvének másolataként kell szerepelnie a jelenléti ívnek, és onnan kibogarászhatjuk a 10 %-ot.
3. Keressük meg a tulajdonosokat, és írassuk alá velük a közgyűlés összehívásáról szóló felszólítást, melyet majd ajánlott tértivevényes levélben a közös képviselőnek megküldünk.
4. A levélben szerepeljen:
- A Társasház tulajdonosközösségének 10 %-a (aláírások a levél mellékletében) felszólítjuk a közös képviselőt, hogy a Társasházi törvényben meghatározott módon hívja össze a közgyűlést.
- A közgyűlés témája: közös képviselő leváltása
- Napirendi pontok és határozati javaslatok:
1. Tisztségviselők megválasztása
2. Napirendi pontos sorrendjének elfogadása
3. Közös képviselő leváltása
4. Új közös képviselő választása

A közös képviselet feladata a Társasházi törvény (THT) betartatása és a gazdasági valamint a műszaki irányítás.
A számvizsgáló bizottság feladata a társasház pénzforgalmának havi rendszerességgel történő ellenőrzése.
Természetesen, az SZMSZ minden társasház esetében szigoríthat a törvényben előírtakon de könnyíteni nem könnyíthet senki feladatain.
Az útmutatást a képviseletek és a társasházak részére a THT (társasházi törvény) adja, ez a “biblia” ezt kell minden esetben követni. A THT értelmezésében a közös képviseleteknek is ajánlott jogi szakértők segítségét igénybe venni, óva intek mindenkit a saját kútfőből vett jogi értelmezésektől. Ez nagyon sok értelmetlen vitára és félreértésre adhat okot.
A közös képviseletek között is van jobb meg rosszabb is mint minden szakmában. Amennyiben a képviseletük sorozatosan megszegi a társasházi törvényben leírtakat ne habozzanak váltani, mert mindig van választásuk, hogy melyik úton haladjanak tovább.

Az újonnan megválasztott közös képviselő szerencsés esetben az alábbiak szerint kezdi el a munkáját:

-az előző évek könyvelésének áttekintése

Az új közös képviselőt több képviselet közül választják ki a közgyűlésen.
Amit az SZVB-nek minden körülmények közt be kell kérni az új közös képviselőtől:
- Cégkivonat
- Nullás NAV igazolás
- Szakképesítést igazoló bizonyítvány
- Szakmai felelősségbiztosítási kötvénye
- Előző évi mérleg
- Erkölcsi bizonyítvány ami tartalmazza hogy a képviselőnk nem büntetett előéletű és a hivatásától nincs eltiltva