Minden év május 31-ig a közös képviselőnek el kell számolni a tulajdonosok felé az előző év gazdálkodásáról.

Sok társasházban a jelenlegi képviselettel elégedetlen tulajdonosok, ebben az időszakban szeretnének „váltani” de nagyon sokszor nem tudják a mit is kellene tenni.

SEGÍTSÉG!!!!!!! Esik az eső, a legfelső emeleten lakom, és beázott a lakásom a tetőn át.
---------------------------------------------------------------------------
Mit tegyek?

1. Minden magára valamit adó közös képviselet alapszolgáltatásként rendelkezik 0-24 h gyorsszolgálati elérhetőséggel. Ezt általában a társasház bejárata melletti hirdetőben vagy a képviseletet ellátó cég honlapján megtalálják a tulajdonosok. Ahol van gondnok, vagy nagyon aktív számvizsgáló bizottsági tag kérjék a segítségüket, minden bizonnyal tudják a 0-24 h szolgálat elérhetőségét.
2. Azzal tisztában kell lenni, hogy esőben senki sem megy fel a tetőre, hiszen csúszik!!! Ettől függetlenül a hiba elhárítása több módon is történhet. Amennyiben csak egy pár cserép csúszott le, azt elképzelhető hogy belülről vissza tudják helyezni, vagy újat raknak fel. Ha bádoggal van a probléma ezt esőben, ott azonnal nem tudják megoldani. A legtöbb esetben visznek fóliát és a födémet letakarják, hogy a víz ne szivárogjon be a lakásába. A fóliával más vízelvezetési módszereket is alkalmaznak, amennyiben lehetőség van el tudják vezetni az esővizet a padláson található esővíz elvezetőkbe. Amint az időjárás engedi a tetőfedő kollégák visszamennek és a hibát elhárítják, miközben folyamatosan egyeztetnek a közös képviselővel.
3. A káresetet követő első munkanapon a közös képviselőnek be kell jelentenie a kárt ( bár ekkor már a közös képviselet tud a káresetről, hiszen a szakkollégák minden esetben ezt jelzik a képviselet felé, és adott esetben egyeztetnek a teendőkkel kapcsolatban) a ház biztosítójának, aki kijön helyszíni szemlét tartani.
4. Meg kell várni, amíg kiszárad a fal, utána lehet helyreállítani. (amennyiben a mennyezet leszakadt, akkor azonnali intézkedés szükséges a 0-24 h szolgálattól vagy a közös képviselőtől)
5. A biztosító, biztosítástól függően kifizeti a helyreállítási munka költségeit, és a közös képviselő vagy a tulajdonos saját szakemberrel elvégezteti az okozott kár helyreállítását. (ez utóbbi esetben a tulajdonos saját magának kéri a kártérítési összeget, a társasház pedig az összegről ad egy lemondó nyilatkozatot)
6. Az esőzések és nagyobb viharok után a közös képviselőnek „jó gazdaként” kötelessége megnézetni a tetőt, és a meghibásodásokat kijavíttatni.

A társasház közös képviselőjének kötelessége minden hónapban kifüggeszteni, hogy mennyi az az összeg, amit a rezsicsökkentéssel megtakarított a tulajdonosi közösség.

Csakhogy ezeket a kifüggesztéseket nagyon sok esetben letépik.

Amennyiben nincs kint ez az elszámolás a ház hirdetőtábláján, úgy a közös képviselőt büntetik meg.
Ezért kérjük a lakókat, és minden a házakban közlekedő személyt, hogy ne tépjék le, hagyják a helyén az elszámolást, még akkor is, ha valamely okból nem értenek egyet vele.

A tulajdonosok számára ez egy fontos információ, így folyamatosan követhetik, hogy mennyi a megtakarítás egy hónapban.

Az Ön társasházában egyéni vállalkozó vagy szakipari cég végzi a takarítást?

A tapasztalatunk az, hogy egy ember 3-5 társasháznál többet nem tud szépen rendben tartani. Ennek több oka is van, leginkább a házak közti távolság, mely miatti utazás időt vesz el a tényleges munkavégzéstől.

A szakipari cégek általában jobban felszereltek eszközökkel végzik a munkát, de mivel több felé oszlik a bevétel a tényleges munkát végző ember/emberek általában alul vannak fizetve így a munkakedvük sem az igazi.

Az egyéni vállalkozók viszonylag alacsonyabb áron tudják vállalni a munkát. Többségében egyedül vagy másodmagával végzi a takarítói munkát és a tapasztalat szerint több házat vállalnak be mint amennyit szépen tudnak takarítani, de mivel nem oszlik a takarítási díj sok felé több marad és a munkakedvük jobb mint a nagy cégek alkalmazottjának.

Hozzá kell tennem cseppet sem irigylem a munkájukat, persze a maguk urai, de nagyon ritkán becsülik meg a munkájukat.

Nincs olyan közgyűlés, ahol ne lenne téma a takarító munkája, sokan támadják, és sokan védik is Őket, de higgyék el nekem az esetek nagy részében azoknak a tulajdonosoknak kell, hogy igazat adjak, akik kiállnak a takarító mellett, mert még mindig nem alakult ki a tulajdonosi szemlélet a társasházakban.

De ami számomra elkeserítőbb, hogy a lakók többsége úgy nyilatkozik, ha szólunk a szemetelés vagy a csikk eldobálása miatt, hogy „mi van ennek a háznak nincs takarítója? „ vagy „akkor minek fizetem a takarítást?”

Régen egy társasház egy kis közösség is volt és az emberek odafigyeltek egymásra. Ma nagy divat lett másra mutogatni a hibáink miatt, és akkor itt vissza is térnék a takarítók munkájához aki, amint leseperte a társasház előtt a járdát és szalad a másik házhoz máris jön egy tulajdonos kis házi kedvencével és a kutyus „dolgát” eszébe sem jut felszedni.

Tehát: próbáljuk a takarítás utáni tisztaságot megtartani, és tulajdonosi szemlélettel viseltetni a társasház iránt.    

Szerintem senkinek nem kell mesélnem a társasházak gyöngyszeméről, a gondnokról. Amelyik társasházban van, ott tudják csak igazán, hogy milyen jó is hogy mindig kéznél van egy „szem és egy fül”.

Igen, ők azok akik minden tudnak legalábbis tudni vélnek. De ezek amolyan városi legendák. Komolyra fordítva a szót, egyre nagyobb „divat” gondnokot tartani. Természetesen nagyon kevés társasháznak van anyagi lehetősége napi 8 órában egy gondnokot megfizetni. Jellemzően napi 2-4 órában hétfőtől péntekig fizetnek meg egy gondnokot, aki vagy a társasházban vagy egy pár sarokra lakik.

Mi a feladata a gondnoknak: vigyáz a kulcsokra, segíti a szolgáltatók és a szakiparosok bejutását a társasházba, valamint bármilyen probléma esetén informálja mind a lakókat, mind a társasház kezelőt, ezzel a jobb keze a közös képviseletnek.

A házban lakó tulajdonosok, probléma esetén készséggel fordulhatnak hozzá, csekket ad, ha elfogyott, kihívja a szakiparosokat és értesíti a közös képviseletet, aláírhatja a munkalapot. Rendelkezik azokkal az alap információkkal, a társasház gépészetét, szokásait ismerve, amire mindenkinek szüksége lehet.

Akár a társasház bejelentett alkalmazottja akár egyéni vállalkozó a munkaköri leírását nagyon körültekintően kell összeállítani és a társasház faliújságára kifüggesztve minden lakóval tudatni, mert az egyik legnagyobb vitaforrás a társasházak életében, hogy a gondnoknak mit és mikor és hol kell megtennie.  

Mi teljes körű épület- és felelősségbiztosítást kötöttünk minden társasházunknál, mert ez tartalmazza a szerkezettel a teljes gépészettel és a sík üveggel kapcsolatban történt káresetek kártérítését. Magyarországon minden biztosító társaság rendelkezik a társasházak részére teljes körű biztosítással.

Érdemes minden évben a biztosítási kötvény fordulónapja előtt legalább 2-3 hónappal átnézni az előző év káreseményeit és az ezzel kapcsolatos biztosító által megállapított és a társasháznak vagy a tulajdonosnak utalt kártérítési összeget elemezni.

A biztosítási szerződést az évforduló napját megelőző 30 nappal fel kell mondani, ellenkező esetben még egy évet várni kell.

Nagy divat lett a kárhányad (az előző év káreseményei alapján a térített összeget és az éves díjat összehasonlítják, ez adja ki a kárhányadot) alapján a biztosítási díjat megemelni. A biztosítás mindig is nagy kockázattal járó „szakma” volt, ez egyik biztosításon nyernek, a másikon veszítenek a biztosító társaságok.

Nem kell félni az új biztosító társaságoktól, de minden esetben nagyon alaposan érdeklődjünk körbe, alkuszoktól, közös képviselőktől akiknek már van a kiválasztott biztosítóval tapasztalatuk.

Akár 600 000 – 800 000 Ft-ot is meg lehet takarítani 1-1 nagyobb társasház esetében, de az az általános tapasztalat, hogy kb. 25-30% éves díj megtakarítás érhető el egy kis odafigyeléssel.  

Természetesen csak saját példákat tudok írni és mivel a társasházaink teljes körű épület és felelősség biztosítással rendelkeznek így a leírt ügymenet nem általánosítható.

A leggyakoribb káreset az üvegkár (de csőtörés vagy dugulás esetén is ez az ügymenet alkalmazható: a teljesen egyszerű ablaküveg törést értem ez alatt. A huzat becsapja az ablakot, véletlenül betörjük valamivel.

Amennyiben van kéznél üveges, bátran hívják ki az üvegezést végeztessék el.

Nagyon fontos, hogy a munka végén a számlát a társasház nevére kérjék, természetesen a saját nevét vagy emelet ajtót is fel lehet tüntetni, mert a legtöbb biztosító kárszakértője kimegy ellenőrizni. A legközelebbi munkanapon jelezzék a káresetet a közös képviseleten, hogy a társasház biztosítója felé a lejelentés megtörténjen. A számla összegét a képviseleten kifizetik vagy amennyiben nincs készpénzforgalom az irodában, akkor csekket kap és a kifizetett összeget bankban fel tudja venni.

Amennyiben nincs üveges a tarsolyban, hívják a közös képviseletet és küldenek üveges szakembert, ebben az esetben nem kell a helyszínen fizetni a tulajdonosnak, mert a képviselet intézi a kárbejelentést és a számla befogadását, továbbítását a biztosító felé és a számla kifizetését is.

A társasház hirdetőjén a kapu alatt, kell hogy legyen sürgősségi 0-24 órás telefonszám, jobb esetben üveges is elérhetőség is van kirakva.

A közös képviselet munkáját sokszor összekeverik a gondnok a házmester és a takarító munkájával.

Nincs ezzel semmi probléma, de a közös képviselet dolga a társasház műszaki és gazdasági irányítása.

Sokszor keresnek bennünket meg személyes jellegű problémákkal, hogy oldjuk meg, hiszen ez a dolgunk. Pl.: a szomszéd kutyája hangosan ugat vagy a folyosón végzi el a dolgát, zajos a szomszéd, a tulajdonosok ledobálják a szemetet vagy a cigaretta csikket, a postaládák környéke tele van szórólapokkal, az irodák úgy engednek be idegeneket a társasházba, hogy bele sem szólnak a kaputelefonba stb.

Havonta több alkalommal járunk a társasházakban és ilyenkor mindig megkeressük a panaszos lakókat, hogy rendezni tudjuk a tulajdonosok között kialakult vitás helyzeteket.

Hivatalosan havonta egyszer, a lakókkal vagy a számvizsgáló bizottsági tagokkal, műszaki bejárást tartunk a házakban, a pincétől a padlásig. A látottakról jegyzőkönyv készül, amely tartalmazza a tulajdonosok észrevételeit is. Ezt a jegyzőkönyvet internetes hozzáféréssel rendelkező tulajdonosok megnézhetik, letölthetik akinek nincs ilyen lehetősége amennyiben azt jelzi felénk viszünk neki egy példányt.

Műszaki probléma esetén, dugulás, csőtörés, vakolat hullás, elektromos vagy kaputelefon meghibásodás stb. esetén mindig a helyszínen vagyunk a hibát és a munkavégzést is kontrollálva.

Az általunk kezelt házakba hetente egyszer vagy kétszer ki kell mennünk, de ilyenkor, adóbeadási, közgyűlési és pályázati időszakban a képviseletek is az átlagosnál túlterheltebbek lehetnek, hiszen a munka nagy részét az év első felében kell elvégezni a képviseleti irodáknak. (NAV felé bevallások, az előző évek elszámolása, tárgyév tervezete, pályázatok elkészítése újabb és újabb közgyűlések)

Minden közös képviselet nevében ebben az időszakban egy kis megértést és türelmet kérek a tulajdonosoktól.

Néhány szóban beszéljünk a közös képviselet leváltásáról. Amennyiben gondok adódnak a társasház kezelésben, nem bízik a közös képviselőben, lassan és nehézkesen mennek a dolgok a házban, ebben az esetben kezdeményezze a társasház közgyűlése a közös képviselő leváltását.

Hogyan teheti ezt meg?

A tulajdonosok 10 %-ának írásbeli kérelmet kell benyújtania a közös képviselőhöz, hogy hívjon össze egy közgyűlést, melynek napirendi pontja az ő leváltása.

Ekkor a közös képviselőnek kötelessége 30 napon belül összehívni a közgyűlést. HA nem hívja össze, akkor a számvizsgáló bizottság összehívhatja a közgyűlést.

Itt leváltják a közös képviselőt, és döntenek arról, hogy milyen pályázat legyen kiírva az új képviselet megválasztására.

Amennyiben segítségre van szüksége, konkrétabban szeretné tudni ennek menetét, kérjük keressen bizalommal:

e-mail: halokacsaba@icloud.com
Tel: +36 20/219 3122